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界面新闻编辑 | 李慎
随着传统楼市“小阳春”的到来，广州深圳的房地产市场在3月呈现出复苏迹象。
广州房地产中介协会统计数据显示，2025年3月（统计周期为2月26日-3月25日），广州市二手住宅共网签10866套、108.47万平方米，重回“万套”大关。
深圳中原研究中心统计，3月深圳一手住宅网签4161套，环比上升67.5%，同比上升47.2%；二手住宅过户6078套，环比上升65.3%，同比增长58.3%。
业内人士指出，此轮楼市复苏得益于去年以来限购松绑、利率下调等多项政策红利的逐步显效，按此势头，接下来“银四”亦有可期，核心城市房地产市场将进一步“止跌回稳”。
深圳刚需转向二手房
从全国范围来看，此轮楼市复苏中，深圳的表现要优于其他一线城市。
Wind数据统计显示，3月份重点30城、一线城市、深圳新房交易量同比分别增长1.34%、18.4%和30.56%，深圳同比增幅明显高于重点城市以及一线城市。
一季度整体来看，重点30城、一线城市、深圳新房交易量分别增长0.89%、17.07%、74.47%，深圳同比涨幅也远大于重点30城和一线城市。
据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，这是因为一方面深圳市场调整时间早、周期较长。另一方面深圳过去十几年流入人口多，前期因为房价高，后期因为下跌导致观望，从而积累了太多的刚需。
还有就是，自2024年下半年以来，购房门槛和成本降至历史最低，首付15%和利率降至3%，均比高峰期下降了一半，购房形势史无前例的友好。2024上半年，贷款方式购房的比例为77%；平均贷款成数为64%，达到2019年以来半年度新高，意味着提前还贷趋势结束，居民愿意加杠杆买房了。所以深圳反弹力度也较大。
具体来看，3月份深圳新房市场修复积极，但二手房的表现要好于新房。
据乐有家研究中心统计，3月份深圳一手住宅预售网签量2926套，现售网签量1235套，合计网签4161套，环比、同比分别增长67.5%、47.2%。二手住宅网签6078套，环比、同比分别增长65.3%、58.3%。二手房同比增幅要明显大于新房，交易套数达到新房的145%。
李宇嘉表示，这主要是由于深圳刚需购房为主的特征，比如400万以下总价的二手房占比接近六成。由此，深圳刚需开始转向二手房和租赁，新房越来越偏向于改善型需求。
二手房交易的旺盛也带动了改善型需求在深圳新房市场的释放。
3月30日，位于龙华区的中建鹏宸云筑二期开盘，153套100平方米以上的大户型，1小时去化98%，反映出当前深圳楼市市场需求和购买力依然强劲。
而随着市场成交量的上涨，深圳楼市的去化周期也在持续缩短。
据深圳中原研究中心统计，3月份深圳全市新房住宅存量为278.6万平，时隔33个月再度回落至300万平以下，环比下降12.5%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为7.84个月，去化周期较上月下滑1.27个月，已连续七个月呈回落态势。
广州楼市交易明显升温
整体来看，广州楼市近期在供需两端均有所爆发，“止跌回稳”态势更加巩固。
在需求端，3月广州楼市购买力加速释放，一二手共成交超过1.6万套，其中二手房破万套。广州市住建局披露数据显示。一季度，广州全市一手住宅网签面积172.67万平方米，同比增长36.8%，11个区同比增幅均超过10%。
从整个一季度来看，在春节之后，市场交易有了明显升温。
广州市房地产中介协会统计数据显示，今年1-3月（统计周期为2024年12月26日至2025年3月25日），广州市二手住宅共网签27182套、271.90万平方米，同比分别大幅增长19.80%和19.57%。
并且，广州所有行政区网签套数环比均迎来不同幅度的增长。
白云区、增城区和从化区环比增长幅度分别达到93.82%、86.59%和85.60%；荔湾区增长达81.29%；天河区增长幅度接近80%；番禺区增长75.41%；越秀区和海珠区的增长幅度均在70%上下；黄埔区、花都区分别增长56.10%、54.28%；南沙区增长幅度最小，但环比也有41.24%。
去化周期也进一步缩短，截至3月末，广州一手住宅库存面积1022.62万平方米，去库存周期缩短至14.3个月。
在供应端，由于是3月份传统的楼市营销节点，各大开发商也纷纷抢占市场，预售获批量、楼盘动作方面均有明显增加。
据安居客广州统计，3月份广州共录得6357套的新批预售货量。且不完全统计到，3月新房楼盘推新频次共52次，较2月微涨，其中海珠区的楼盘动作最多，为11次。
其预计，在4月中下旬到5月，广州的新房市场将会更加活跃，预计预售货量、开盘推新或将增加。而这一波行情，预计仍由市区的改善盘来牵引，尤其是海珠区的多个全新盘，将会爆发。
土拍市场信心回归
今年一季度，全国土地市场呈现“核心城市高热、非核心遇冷”的格局，广深也成为房企的争夺焦点。
3月份，广州成功出让4宗地块，其中包括2宗涉宅用地、2宗商地，合计11.11万平方米，共卖出29.39亿元。
其中，天河大观地块以10.8亿元、2.86%的溢价率被金茂拿下。
深圳则挂出了“准地王”地块。
3月31日，深圳宝安区新安街道A002-0060地块挂牌，起拍价86.27亿元，建筑面积27.1万平方米，毗邻宝安中心区海岸线。
该地块也是近年宝中片区唯一一宗临海涉宅用地，因其地理位置与规划的稀缺性，未拍先火，不少业内人士预测其将冲击“百亿级”地块，成为新的“地王”。
“A002-0060地块取消了土拍溢价率的限制，转向‘价高者得’，已为超过百亿扫清障碍，仅保守预计，总价在100-110亿之间。这个区间是舒适区，开发商将有机会获得理想的去化速度和利润空间。当然这个区间之上仍有溢价空间，最终取决于开发商的拿地策略、商业指标的操盘能力和当天的竞争情况。例如，如果头部几家开发商组成联合体，竞争或会减弱”，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在采访时对界面新闻表示。
据吴睿估计，结合该地块海景、区位等稀缺资源，未来有成为深圳标杆“好房子”的潜力，如果打造为豪宅产品，预计未来售价或达12万/平方米，部分高端产品或突破15万/平方米，具体还需看取地的开发商的产品定位和操盘能力。
从全国范围来看，一季度核心城市年初加快土地供应节奏。中指研究院统计数据显示，今年1-3月TOP20城市出让金占全国比重升至近7成。
并且，多地再现“地王潮”，成交楼面价创新高，如杭州3次刷新地价纪录、成都两次刷新地价纪录，北京地价首超10万/平方米。
这也是由于今年以来多地取消限地价、限房价政策，恢复“价高者得”规则，叠加房贷利率历史低位等政策宽松，释放了房企对核心城市后市的乐观信号。
这一轮“地王”频出的现象也印证了当前楼市分化式复苏格局，即核心城市优质地块热度攀升，而非核心区域仍面临去化压力。
接下来在二季度，据中指研究院研究副总监李益峰预计，各项政策落实将加快，加上去年四季度以来优质地块供应增加，伴随“好房子”项目陆续入市或将带动改善性住房需求释放，预计二季度核心城市成交量有望继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，但城市及城市内部板块之间分化行情延续。
